هزینه-فایده اجاره‌داری

طرح راه‌اندازی بازار «تولید مسکن اجاره‌ای» از طریق عرضه مجموعه‌ای از مشوق‌های دولتی از جمله «زمین ۷ساله» به سرمایه‌گذاران ساختمانی، با واکنش مثبت اما مشروط بخش‌خصوصی روبه‌رو شد. این طرح با عنوان «آشیان» از ظهر روز گذشته با آغاز ثبت‌نام محدود و استانی از مستاجران ۵دهک اول، وارد مرحله اجرایی شد که البته تهران جزو ۳ استان مجاز به نام‌نویسی نیست. با این حال مرحله اصلی شکل‌گیری بازار اجاره‌‌داری، «شروع به ساخت ۷۵هزار واحد مسکونی در کشور» است که برای این منظور لازم است فعالان ساختمانی اقدام کنند. دولت در طرح راه‌اندازی بازار تولید مسکن‌ اجاره‌ای، زمین به صورت «۷سال رایگان» در اختیار سازنده‌ها قرار می‌دهد تا بعد از ۲ سال ساخت‌وساز، ۵سال عملیات «اجاره‌داری» به صورت نیمی‌ از واحدها در اختیار مستاجران مشمولان حمایت دولتی و نیمی دیگر اجاره آزاد روی این زمین‌ها انجام شود. بهای زمین‌های مسکن استیجار، در پایان مدت اجاره‌داری، با قیمت ۷سال قبل از سازنده دریافت می‌شود و در نهایت، مالکیت زمین و ساختمان‌ها به سرمایه‌گذار بخش‌خصوصی منتقل خواهد شد. این صفر تا ۱۰۰بازار جدید ساخت‌وساز مسکونی است.

چهار شرط ورود به «تولید مسکن اجاره‌ای»

انبوه‌سازان تهران اولین واکنش را به طرح «آ‌شیان» با استقبال مشروط از این مدل سرمایه‌گذاری مولد بروز دادند. گزارش ها از نحوه این واکنش حاکی است، براساس آنچه انجمن انبوه‌سازان تهران در نامه‌ای به دولت «مختصات پیشنهادی بخش‌خصوصی جهت سرمایه‌گذاری در مسکن استیجار» را اعلام کرده، این گروه از فعالان ساختمانی از هر نوع توسعه بازار عرضه اجاره مسکن در پایتخت استقبال می‌کنند و در عین حال، توسعه این بازار را نیازمند «تکمیل بسته دولت» می‌دانند. گام‌های اول و دوم برای تکمیل آنچه دولت حاضر است برای شکل‌گیری بازار عرضه مسکن اجاره‌ای به بخش‌خصوصی ارائه کند،‌ «جبران تورم ساخت‌وساز از طریق کاهش زمان صدور پروانه‌ساختمانی و تعدیل نرخ عوارض شهرداری» است.

در حال حاضر متوسط مدت زمان انتظار سازنده‌ها در تهران برای دریافت برگه پروانه‌ساختمانی از شهرداری، ۱۲ماه است که در این طول این مدت، به‌دلیل رشد تند قیمت مصالح‌ساختمانی و دستمزد کارگران، قیمت تمام‌شده و حجم سرمایه مورد نیاز برای ساخت افزایش پیدا می‌کند. انبوه‌سازان پیشنهاد کرده‌اند، «مدل بازسازی جنگی» که طی ایام بعد از جنگ ۱۲روزه و بعد از جنگ ۴۰روزه توسط شهرداری با «کوتاه‌شدن مسیر مجوزها برای ساخت‌وساز» به اجرا درآمد، برای طرح مسکن استیجار یا همان «آشیان» نیز پیاده شود. فعالان ساختمانی خواستار «گشایش کامل پنجره مجوزها» هستند؛ به این معنا که نباید موافقت اصولی دستگاه‌های مختلف برای سرمایه‌گذاری ساختمانی از جمله شهرداری تهران تبدیل به «دیوار سرمایه‌گذاری» شود، بلکه امکان اولیه سرمایه‌گذاری در کمترین زمان فراهم و در طول ساخت مجوزهای مربوطه قابل اخذ باشد. گام دیگر برای جذاب‌سازی بازار تولید مسکن اجاره‌ای، «عرضه زمین با کیفیت» است. گام چهارم نیز به «معافیت کامل ساخت‌وساز حمایتی از جنس مسکن‌اجاره‌ای» در برابر «مالیات‌ها و عوارض دولتی بر تولید مسکن» مربوط می‌شود.

اگرچه در طرح «آشیان»، قرار است حق بیمه کارگر ساختمانی که هم‌اکنون مبلغ آن معادل ۲۵درصد کل عوارض دریافتی توسط شهرداری محاسبه می‌شود، به‌صورت تقسیط ۳ساله از سازنده‌های مسکن استیجار دریافت شود؛ اما انبوه‌سازان پیشنهاد معافیت از پرداخت یا تخفیف ویژه در طرح حمایتی تولید مسکن را مطرح کرده‌اند. در قالب این گام‌های تکمیلی پیشنهادی، امکان تعادل بین اهداف حمایتی دولت در بخش مسکن و الزامات اقتصادی سرمایه‌گذاری بخش‌خصوصی در تولید مسکن حمایتی برقرار خواهد شد. سهم تهران از طرح ساخت ۷۵هزار واحد مسکونی اجاره‌ای، ۱۰هزار واحد تعیین شده است. ۱۰هزار واحد در حال حاضر معادل حدود ۲ ماه «صدور پروانه ساختمانی در کل مناطق ۲۲ گانه» است که هم حجم قابل‌توجهی محسوب می‌شود و هم در مقابل حجم زیاد اجاره‌نشین در پایتخت، ظرفیت بالای سرمایه‌گذاری در این بازار را نشان می‌دهد.

برآورد بازدهی اجاره‌داری در پایتخت

یک دغدغه بخش‌خصوصی در ارتباط با «سرمایه‌گذاری در بازار تولید مسکن استیجار»، بازدهی سرمایه‌گذاری در این حوزه است. بررسی‌ها درباره نرخ بازدهی تولید مسکن در حالت فعلی ساخت‌وسازها در شهر تهران، غیر اجاره‌ای، نشان می‌دهد، حاشیه‌سود فعالیت‌های ساختمانی با توجه به تورم تولید از یک‌سو و میانگین یکساله تورم مسکن از سوی دیگر، اوائل امسال چیزی در حدود ۳۰ تا ۳۶ درصد برآورد شد. این نرخ برای ساخت‌وساز مسکونی متعارف در تهران تا پیش‌از تورم تولید ماه‌های گذشته از ۱۴۰۵ سنجش شده است و به نظر می‌رسد رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر و همچنین رشد احتمالی بهای تمام‌شده ساخت، به ترتیب اثر افزایشی و کاهشی روی نرخ بازدهی تولید گذاشته باشد. در طرح ساخت مسکن‌اجاره‌ای اما حاشیه‌سود متفاوت خواهد بود.

از آنجا که دولت قرار است هنگام واگذاری زمین برای این مدل از ساخت، بهای آن را از سرمایه‌گذار دریافت نکند و ۷سال بعد، به قیمت زمان واگذاری، آن را دریافت کند، در این صورت برآورد می‌شود حاشیه‌سود این بازار سرمایه‌گذاری مولد، دست‌کم از محل رشد متوسط سالانه قیمت زمین، چیزی در حدود ۳۶درصد باشد. از سال۷۰ تاکنون، میانگین رشد سالانه قیمت زمین مسکونی در تهران حول‌وحوش همین نرخ بوده است و در عین حال در برخی سال‌ها از جمله سال‌های اخیر، تورم زمین بیش از این بوده است.

از آنجا که سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن‌اجاره‌ای در قالب «زمین ۷ساله» به معنای دریافت بهای زمین ۷سال پس‌ از واگذاری انجام می‌‌شود،‌ می‌توان براساس کارنامه تاریخی رشد قیمت زمین برآورد کرد عایدی حاصل از رشد قیمت زمین در این سال‌ها، به ارزش نهایی پروژه در زمان فروش اضافه می‌شود. علاوه بر این، عایدی حاصل از رشد سالانه قیمت مسکن نیز برای سرمایه‌گذاری در این بازار لحاظ می‌شود و همچنین عایدی سالانه اجاره‌داری که هم‌اکنون با توجه به نسبت «قیمت به اجاره» در بازار اجاره مسکن تهران چیزی در حدود ۳٫۵درصد است، ترکیب بازدهی نهایی این بازار را تعیین خواهد کرد. در عین حال،‌ تخفیف ۳۰ تا ۵۰ درصدی اجاره‌بهای نیمی از واحدهای بازار مسکن‌ استیجار بر بازدهی سرمایه‌گذاری اثر کاهشی می‌گذارد.