وضعیت بازار مسکن مطلوب نیست؛ ملک در ایران به کالای سرمایه‌ای تبدیل شد

بازار مسکن ایران در شرایطی قرار گرفته است که خانه‌دار شدن برای بخش قابل‌توجهی از خانوارها، به‌ویژه مستأجران، به هدفی دور از دسترس تبدیل شده و همزمان، افزایش هزینه‌های اجاره، رشد مخارج زندگی و کاهش قدرت خرید، فشار بر متقاضیان مصرفی را تشدید کرده است. در این میان، مسکن که باید پیش از هر چیز پاسخگوی نیاز اساسی خانوارها به سرپناه باشد، بیش از گذشته در معرض نگاه سرمایه‌ای قرار گرفته و فاصله میان قیمت خانه و توان مالی متقاضیان واقعی، به یکی از چالش‌های اصلی این بازار تبدیل شده است.

بازار مسکن در سال‌های اخیر با مجموعه‌ای از مشکلات ساختاری از جمله رشد قیمت‌ها، کاهش قدرت خرید خانوارها، ناهماهنگی میان عرضه و تقاضا و دشواری تأمین منابع مالی خرید خانه مواجه بوده است. در چنین شرایطی، حتی کاهش احتمالی سرعت رشد قیمت‌ها نیز به‌تنهایی نمی‌تواند نشانه بهبود وضعیت بازار باشد؛ زیرا مسئله اصلی برای بسیاری از خانوارها، نه صرفاً افزایش قیمت مسکن، بلکه ناتوانی در تأمین آورده اولیه، دریافت تسهیلات کافی و بازپرداخت هزینه خرید خانه متناسب با درآمد ماهانه است.

این شرایط در حالی ادامه دارد که برای بخش بزرگی از مستأجران، اجاره‌نشینی دیگر مرحله‌ای موقت در مسیر خانه‌دار شدن نیست، بلکه به وضعیتی طولانی‌مدت تبدیل شده است. خانوارهایی که در گذشته می‌توانستند با پس‌انداز تدریجی، استفاده از تسهیلات بانکی و افزایش درآمد، برای خرید خانه برنامه‌ریزی کنند، اکنون با فاصله‌ای فزاینده میان درآمد و قیمت مسکن مواجه‌اند؛ فاصله‌ای که با افزایش هزینه اجاره و مخارج روزمره، امکان پس‌انداز را نیز محدودتر می‌کند.

سرمایه‌ای شدن بازار مسکن به معنای حذف کامل تقاضای مصرفی نیست، بلکه به این معناست که قدرت مالی و امکان رقابت میان گروه‌های مختلف متقاضیان یکسان نیست

مسکن از کالای مصرفی به دارایی سرمایه‌ای تبدیل شد

یکی از مسائل مهم بازار مسکن، تغییر تدریجی کارکرد این بازار و افزایش وزن نگاه سرمایه‌ای در تصمیم‌گیری‌های مرتبط با خرید و نگهداری ملک است. در شرایط تورمی، مسکن برای بخشی از سرمایه‌گذاران به ابزاری برای حفظ ارزش دارایی تبدیل می‌شود؛ موضوعی که می‌تواند در کنار سایر عوامل اقتصادی، بر رفتار عرضه‌کنندگان، نحوه قیمت‌گذاری و دسترسی متقاضیان مصرفی به خانه اثر بگذارد.

در چنین فضایی، تصمیم خرید ملک لزوماً بر مبنای نیاز خانوار به سکونت شکل نمی‌گیرد و انتظارات مربوط به افزایش ارزش دارایی نیز در انتخاب زمان خرید، میزان نگهداری املاک و نحوه عرضه آنها نقش پیدا می‌کند. در مقابل، متقاضی مصرفی که هدفش تأمین سرپناه است، ناچار است قیمت مسکن را با درآمد، پس‌انداز و توان بازپرداخت تسهیلات خود مقایسه کند؛ معیاری که با افزایش شکاف میان قیمت و درآمد، بیش از گذشته به مانعی جدی تبدیل شده است.

البته سرمایه‌ای شدن بازار مسکن به معنای حذف کامل تقاضای مصرفی نیست، بلکه به این معناست که قدرت مالی و امکان رقابت میان گروه‌های مختلف متقاضیان یکسان نیست. در چنین بازاری، خانوار فاقد دارایی قبلی، برای ورود به بازار خرید خانه با محدودیت بیشتری مواجه می‌شود؛ در حالی که دارندگان دارایی و سرمایه‌های قبلی، از موقعیت متفاوتی برای حضور در این بازار برخوردارند.

نتیجه این وضعیت، تضعیف امکان خانه‌دار شدن برای خانوارهایی است که درآمد آنها عمدتاً از محل دستمزد تأمین می‌شود. هنگامی که رشد قیمت دارایی از توان افزایش درآمد خانوارها فاصله می‌گیرد، خرید مسکن بیش از آنکه تابع پس‌انداز حاصل از اشتغال باشد، به میزان سرمایه اولیه و برخورداری از دارایی‌های پیشین وابسته می‌شود. در این شرایط، بازار مسکن با چالشی فراتر از افزایش قیمت روبه‌رو است؛ چالشی که به توزیع نابرابر فرصت دسترسی به مسکن مربوط می‌شود.

تورم مسکن و اجاره؛ فشار مضاعف بر خانوارهای فاقد خانه

بحران مسکن در ایران دیگر صرفاً در افزایش قیمت خرید خانه خلاصه نمی‌شود؛ بلکه همزمانی رشد هزینه اجاره، افزایش مخارج خانوار، عقب‌ماندن درآمدها از هزینه‌های زندگی و طولانی‌شدن فرآیند اجرای سیاست‌ها و طرح‌های حمایتی، فشار مضاعفی را بر خانوارها وارد کرده است. در چنین شرایطی، حتی اگر سرعت رشد قیمت مسکن نسبت به دوره‌های قبل کاهش یابد، این موضوع لزوماً به معنای بهبود شرایط بازار برای متقاضیان خرید و اجاره مسکن نیست.

بر اساس آخرین آمار مرکز آمار ایران، تورم نقطه‌به‌نقطه مسکن در شهریورماه سال جاری به ۳۳.۵ درصد رسیده است. همچنین تورم سالانه این بخش در شهریورماه، همانند مردادماه، ۳۲.۷ درصد ثبت شده است. این ارقام نشان می‌دهد که فاصله میان توان مالی خانوارها و هزینه دسترسی به مسکن، همچنان یکی از مهم‌ترین چالش‌های اقتصادی کشور به شمار می‌رود.

در بازار اجاره نیز وضعیت تفاوت چندانی ندارد. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در شهریورماه ۳۲.۸ درصد و تورم سالانه این بخش ۳۲.۲ درصد اعلام شده است. استمرار این نرخ‌های تورمی در بازار اجاره، به‌طور مستقیم هزینه‌های جاری خانوارهای مستأجر را افزایش می‌دهد؛ خانوارهایی که به دلیل ناتوانی در خرید مسکن، ناچارند بخش بیشتری از درآمد خود را صرف تأمین سرپناه کنند.

تداوم تورم در هر دو بخش خرید و اجاره، شرایطی ایجاد می‌کند که در آن مستأجران نه‌تنها برای تأمین هزینه‌های جاری زندگی با محدودیت مواجه‌اند، بلکه برای ورود به بازار خرید خانه نیز فرصت کمتری در اختیار دارند. افزایش هزینه اجاره می‌تواند سهم پس‌انداز از درآمد ماهانه را کاهش دهد و در نتیجه، فرآیند تأمین آورده اولیه برای خرید مسکن را طولانی‌تر کند.

به این ترتیب، خانوار مستأجر در موقعیتی دشوار قرار می‌گیرد؛ از یک سو، برای ادامه سکونت باید هزینه‌های فزاینده اجاره را پرداخت کند و از سوی دیگر، برای خرید خانه با قیمت‌هایی مواجه است که تأمین منابع مالی مورد نیاز آن، خارج از توان بسیاری از خانوارهای حقوق‌بگیر قرار دارد. این چرخه می‌تواند وابستگی خانوارها به بازار اجاره را افزایش دهد و امکان انتقال آنها از موقعیت مستأجری به مالکیت را محدودتر کند.

تولید ناکافی مسکن؛ شکاف عرضه و تقاضا همچنان پابرجاست

در کنار کاهش قدرت خرید خانوارها، وضعیت تولید مسکن نیز یکی از محورهای اصلی بررسی بحران این بازار است. هنگامی که میزان تولید و عرضه مسکن با نیاز موجود تناسب نداشته باشد، پاسخگویی به تقاضای انباشته دشوارتر می‌شود و بازار با محدودیت‌های بیشتری در تأمین مسکن متناسب با توان مالی خانوارها مواجه خواهد شد.

البته وضعیت بازار مسکن تنها با افزایش تعداد واحدهای ساخته‌شده قابل ارزیابی نیست؛ بلکه نوع واحدهای عرضه‌شده، محل احداث، قیمت تمام‌شده، امکانات زیرساختی و میزان تناسب آنها با نیاز و توان مالی متقاضیان نیز اهمیت دارد. افزایش عرضه زمانی می‌تواند به بهبود دسترسی مصرف‌کنندگان منجر شود که واحدهای جدید با نیاز واقعی بازار و قدرت خرید گروه‌های هدف تناسب داشته باشند.

از سوی دیگر، تأمین زمین، هزینه ساخت، دسترسی به منابع مالی، تسهیلات بانکی و هماهنگی میان دستگاه‌های مسئول، از جمله عواملی هستند که بر روند تولید مسکن تأثیر می‌گذارند. در صورت تداوم محدودیت در هر یک از این بخش‌ها، افزایش تولید با موانع جدی مواجه می‌شود و برنامه‌های حمایتی نیز ممکن است نتوانند در زمان مورد انتظار، نیاز متقاضیان را پاسخ دهند.

در چنین شرایطی، مسئله اصلی صرفاً ساخت واحدهای بیشتر نیست، بلکه ایجاد سازوکاری است که تولید مسکن را به نیاز واقعی خانوارها متصل کند. به بیان دیگر، اگر عرضه جدید با توان خرید متقاضیان مصرفی تناسب نداشته باشد، افزایش تعداد واحدهای مسکونی به‌تنهایی تضمین‌کننده دسترسی آسان‌تر مردم به خانه نخواهد بود.

رضایی کوچی: وضعیت بازار مسکن مطلوب نیست؛ تولید متناسب با نیاز کشور نیست

محمدرضا رضایی کوچی، رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در گفتگو با خبرنگار مهر درباره عملکرد وزارت راه و شهرسازی در حوزه مسکن اظهار کرد: در موضوع مسکن نمی‌توان تنها یک دستگاه را به‌تنهایی مسئول دانست و باید مجموعه‌ای از دستگاه‌ها از جمله وزارت نیرو، وزارت نفت، بانک‌ها، وزارت اقتصاد و وزارت راه و شهرسازی در کنار یکدیگر قرار گیرند.

وی افزود: به‌طور کلی، وضعیت مسکن در کشور مطلوب نیست و میزان تولید مسکن با نیاز موجود تناسب ندارد؛ به همین دلیل، قیمت مسکن افزایش یافته است.

رضایی کوچی با اشاره به ظرفیت کشور برای تأمین زمین مورد نیاز مردم گفت: در کشور آن‌قدر ظرفیت وجود دارد که بتوانیم حداقل به هر ایرانی یک قطعه زمین اختصاص دهیم. بر این موضوع تأکید دارم که در برخی شهرهای بزرگ یا کلان‌شهرها می‌توانیم زمین را به دو یا سه نفر اختصاص دهیم.

وی تاکید کرد: در شهرهای کوچک و روستاها نیز این ظرفیت وجود دارد که زمین به‌صورت رایگان و همراه با افزایش تسهیلات در اختیار مردم قرار گیرد؛ چراکه مردم می‌توانند بهتر از ما برای ساخت خانه اقدام کنند.

اظهارات رئیس کمیسیون عمران مجلس درباره ناهماهنگی تولید مسکن با نیاز کشور و ظرفیت تأمین زمین، بار دیگر موضوع نحوه استفاده از منابع و امکانات موجود برای پاسخگویی به تقاضای مسکن را در کانون توجه قرار می‌دهد. با این حال، تحقق امکان خانه‌دار شدن خانوارها به مجموعه‌ای از عوامل از جمله دسترسی به زمین مناسب، تأمین زیرساخت‌ها، هزینه ساخت، تسهیلات قابل بازپرداخت و توان مالی متقاضیان وابسته است.

سیاست‌های حمایتی؛ از وعده خانه‌دار شدن تا ضرورت دسترسی واقعی

در شرایطی که بازار مسکن با کاهش قدرت خرید و افزایش هزینه‌های اجاره مواجه است، اثربخشی سیاست‌های حمایتی باید بر اساس میزان تأثیر آنها بر دسترسی واقعی خانوارها به مسکن ارزیابی شود. صرف اعلام برنامه‌های ساخت، واگذاری زمین یا افزایش تسهیلات، بدون توجه به زمان اجرا، هزینه نهایی تأمین مسکن و توان مالی متقاضیان، نمی‌تواند به‌تنهایی تضمین‌کننده حل بحران باشد.

تسهیلات بانکی زمانی می‌تواند به ابزار مؤثری برای خانه‌دار شدن تبدیل شود که مبلغ آن با قیمت واقعی مسکن تناسب داشته باشد و اقساط آن نیز از توان بازپرداخت خانوار خارج نباشد. در غیر این صورت، حتی برخورداری از تسهیلات نیز ممکن است نتواند فاصله میان منابع مالی در دسترس متقاضی و هزینه خرید خانه را جبران کند.

همچنین واگذاری زمین در شهرهای کوچک و روستاها، در صورت تأمین زیرساخت‌های ضروری و فراهم شدن امکان ساخت‌وساز متناسب با توان خانوارها، می‌تواند یکی از مسیرهای تأمین مسکن باشد. با این حال، میزان اثربخشی این سیاست به شرایط محلی، هزینه ساخت، دسترسی به خدمات و امکانات و توان تأمین مالی متقاضیان بستگی دارد.

از سوی دیگر، سیاست‌گذاری در بازار مسکن باید به‌گونه‌ای باشد که علاوه بر افزایش عرضه، نیاز مستأجران و خانوارهای فاقد مسکن را نیز در اولویت قرار دهد. در غیر این صورت، ممکن است بخشی از ظرفیت تولید به بازارهایی اختصاص یابد که دسترسی به آنها برای گروه‌های کم‌درآمد و متوسط همچنان دشوار است.

بحران مسکن؛ مسئله‌ای فراتر از افزایش قیمت

مجموع شرایط بازار مسکن نشان می‌دهد که بحران کنونی را نمی‌توان تنها با بررسی نرخ رشد قیمت خانه یا میزان ساخت‌وساز توضیح داد. کاهش قدرت خرید، افزایش هزینه اجاره، ناهماهنگی میان تولید و نیاز کشور و پررنگ‌تر شدن نگاه سرمایه‌ای به ملک، مجموعه عواملی هستند که دسترسی خانوارها به مسکن را تحت تأثیر قرار می‌دهند.

در چنین شرایطی، مستأجران با دو مانع همزمان مواجه‌اند: هزینه‌های جاری تأمین سرپناه و دشواری تأمین منابع مالی لازم برای خرید خانه. هرچه سهم بیشتری از درآمد خانوار صرف اجاره و سایر هزینه‌های زندگی شود، امکان پس‌انداز برای خرید مسکن نیز محدودتر خواهد شد. در مقابل، افزایش قیمت مسکن می‌تواند هزینه ورود به بازار مالکیت را بالا ببرد و فرآیند خانه‌دار شدن را برای خانوارهای فاقد دارایی طولانی‌تر کند.

از این منظر، بازگشت مسکن به کارکرد مصرفی و تقویت امکان دسترسی خانوارها به خانه، نیازمند مجموعه‌ای هماهنگ از سیاست‌های تولیدی، مالی و حمایتی است. افزایش عرضه متناسب با نیاز واقعی، تأمین زمین و زیرساخت، تسهیلات متناسب با قدرت بازپرداخت، اجرای مؤثر برنامه‌های حمایتی و توجه به وضعیت مستأجران، از جمله محورهایی هستند که می‌توانند در بهبود شرایط این بازار نقش داشته باشند.

در نهایت، معیار اصلی موفقیت سیاست‌های مسکن نباید صرفاً تعداد واحدهای ساخته‌شده یا زمین‌های واگذارشده باشد، بلکه باید مشخص شود چه تعداد از خانوارهای فاقد مسکن توانسته‌اند با هزینه‌ای متناسب با درآمد خود به سرپناه دسترسی پیدا کنند. تا زمانی که فاصله میان قیمت مسکن و توان مالی خانوارها کاهش نیابد و عرضه با نیاز واقعی جامعه تناسب پیدا نکند، خانه‌دار شدن برای بخش بزرگی از مستأجران همچنان هدفی دشوار و دور از دسترس باقی خواهد ماند.