۷۰درصد تقاضای فعلی بازار مسکن تهران به واحدهای ریزمتراژ به‌خصوص در مناطق جنوبی شهر معطوف شده است؛ درحالی‌که وام خرید مسکن به‌دلیل پوشش‌پذیری محدود نسبت به کل قیمت خانه و رقم بالای بازپرداخت ماهانه، از اولویت خارج شده، بخش زیادی از مردم به دنبال یافتن خانه‌های ۳۵ تا ۵۰ متری هستند. با وجود این، محدودیت در ضوابط ساخت‌وساز خانه‌های ریزمتراژ در شهر تهران طی ۱٫۵دهه اخیر باعث شده است تا متوسط سن بنای واحدهای نقلی در پایتخت ۱۶سال باشد و سهم واحدهای ریزمتراژ از کل عرضه‌های جدید آپارتمان در سال گذشته تنها ۰٫۵درصد باشد. در چنین شرایطی مدیریت شهری درصدد است تا با اجرای طرح «توسعه حمل‌ونقل محور شهر» مجوز ساخت خانه‌هایی با حداقل مساحت ۳۵متر را در اطراف ایستگاه‌های مترو بدهد؛ طرحی که اگرچه در بیان جذاب به نظر می‌رسد، اما به‌دلیل مکان‌یابی و حذف اغلب محلات جنوبی پایتخت از آن، بعید است که بتواند به استطاعت‌پذیری مسکن گروه‌های کم‌درآمد و حتی میان‌درآمد کمک شایانی داشته باشد.
سهم محدود آپارتمان‌های ریزمتراژ
عمده متقاضیان خرید مسکن در کلان‌شهر تهران به دنبال واحدهای ریزمتراژ هستند، جهش‌های متوالی قیمت مسکن طی سال‌های گذشته و جا ماندن دستمزدها از تورم شرایطی را رقم زده که بودجه اغلب متقاضیان خرید مسکن ملکی تنها کفاف واحدهای نقلی به‌خصوص در مناطق جنوبی شهر را می‌دهد. بررسی میدانی از بازار املاک پایتخت نشان از آن دارد که در شرایط رکود سنگین حاکم بر معاملات مسکن، عمده تقاضا (به لحاظ تعداد) مربوط به واحدهای ریزمتراژ ۳۵ تا ۵۰ مترمربعی است که قیمتی کمتر از ۵میلیارد تومان دارند و به این ترتیب همچنان در استطاعت خرید برای افراد بیشتری هستند. این در حالی است که در نیمه ابتدایی مهرماه امسال فایل‌های ریزمتراژ ۳۵ تا ۵۰ مترمربعی سهمی حدود ۱۰ تا ۱۵درصدی را در آگهی‌های فروش آپارتمان در سکوهای آنلاین به خود اختصاص داده‌اند.
بررسی آگهی‌های فروش املاک در مناطق ۲۲گانه تهران از آن حکایت دارد که حدود ۷۰درصد واحدهای نقلی در مناطق جنوبی شهر (منطقه ۹ تا ۲۰) متمرکز هستند. در نیمه ابتدایی مهر (بازه مورد بررسی برای این گزارش) هیچ واحدی با متراژ کمتر از ۵۰مترمربعی در منطقه یک آگهی نشده است. سهم ریزمتراژهای کمتر از ۵۰مترمربعی از کل آگهی‌های فروش در مناطق جنوبی حدود ۲۰درصد از کل آگهی‌ها است. البته با افزایش متراژ تا ۶۰متر سهم آگهی‌های فروش به حدود ۲۳درصد افزایش می‌یابد. متوسط عمر بنای واحدهای ریزمتراژ آگهی‌شده در سکوهای آنلاین حدود ۱۶سال است؛ چراکه عمده ساخت خانه‌های ریزمتراژ در دهه۸۰ و سال‌های ابتدایی دهه۹۰ که تامین ۱۰۰درصدی پارکینگ الزامی نبود، احداث شده‌اند. طی یک دهه اخیر الزام به تامین ۱۰۰درصدی پارکینگ باعث شد تا ساخت واحدهای ریزمتراژ در شهر تهران به شدت افت کند. این در حالی است که این روزها عمده تقاضای مسکن بر خانه‌های ریزمتراژ متمرکز شده است.
متوسط «قیمت پیشنهادی» فایل‌های ۳۵ تا ۵۰مترمربعی در تهران حدود ۱۵۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع است، این رقم ۱۰۰میلیون تومان (تقریبا ۳۵ درصد) کمتر از میانگین قیمت پیشنهادی هر مترمربع آپارتمان در پایتخت است. البته ارزان‌تر بودن متوسط قیمت پیشنهادی آپارتمان‌های نقلی از سویی ناشی از تمرکز ۷۰درصد واحدها در مناطق جنوبی و از سوی دیگر نتیجه عمر بالای خانه‌های ریزمتراژ است. در شرایطی خانه‌های ریزمتراژ سهم محدودی از کل آگهی‌های آپارتمان را به خود اختصاص می‌دهد که عمده تقاضا برای خانه به‌خصوص در جنوب شهر بر بازار آپارتمان‌های نقلی متمرکز شده است. بررسی میدانی از مشاوران املاک فعال در مناطق ۹ تا ۲۰ حکایت از آن دارد که تقریبا ۷۰درصد متقاضیان خرید آپارتمان در این محلات به دنبال واحدهای نقلی هستند و این موضوع باعث شده تا «قیمت هر مترمربع آپارتمان» ریزمتراژ بالاتر از «قیمت هر مترمربع آپارتمان» با متراژ بالا باشد.
در شرایطی که عرضه واحدهای ریزمتراژ محدود است، شهروندان مجبور می‌شوند تا از سایر فاکتورهای مدنظر شامل «سن بنا»، «طبقه بالا بدون آسانسور»، «نورگیری» یا… صرف نظر کنند تا بودجه آنها کفاف خرید خانه را بدهد. همچنین بررسی‌ها نشان از آن دارد که تمایل به دریافت وام خرید مسکن در جنوب پایتخت کاهشی است، رقم بالای اقساط ماهانه وام ودیعه مسکن باعث شده تا اقشار کم‌درآمدتر ترجیح دهند تا آپارتمانی ارزان‌تر و مطابق با بودجه خود بیابند؛ چراکه احتمال می‌دهند در بازپرداخت اقساط قابل‌توجه وام ودیعه دچار چالش شوند.
قوانین مانع تطبیق عرضه و تقاضا
تمایل متقاضیان به خرید واحدهای ریزمتراژ و رونق بالاتر معاملات آپارتمان‌های نقلی موضوعی است که سرمایه‌گذاران ساختمانی نیز از آن مطلع هستند و حتی در سال‌های اخیر همواره خواهان ایجاد امکانی برای ساخت‌وساز واحدهای ریزمتراژ بوده‌اند؛ اما «ضوابط ساخت‌وساز» طی ۱٫۵دهه اخیر ضد کوچک‌سازی مسکن بوده است. یکی از مهم‌ترین قوانین ضدکوچک‌سازی الزام به تامین ۱۰۰درصدی پارکینگ است. از اواخر دولت سیزدهم، عدم ساخت واحدهای کوچک متراژ به‌عنوان یکی از موانع تولید مسکن در استطاعات شناسایی شد و شورای عالی مسکن درصدد برآمد تا با رفع موانع قانونی، زمینه‌ساز رونق ساخت‌وسازهای کوچک متراژ شود؛ وعده‌ای که به‌دلیل عدم هماهنگی میان شورای عالی مسکن و مدیریت شهری هنوز محقق نشده است.
در سال‌های گذشته عمده پروانه‌های ساختمانی احداث بنا در شهر تهران برای واحدهای ۱۰۰ تا ۱۲۰مترمربعی صادر شده است. این در حالی است که تا سال۱۴۰۳ که آمار معاملات مسکن منتشر می‌شد، ۸۰درصد معاملات مربوط به خانه‌های زیر ۸۰متر بود. اگرچه ۲سال از عدم انتشار داده‌های معاملاتی مسکن می‌گذرد، اما با توجه به اوج‌گیری قیمت مسکن و جا ماندن «دستمزدها» از تورم، متراژ خانه در استطاعت طی ۲سال اخیر قطعا کاهش نیز یافته است. سال گذشته ۵۵هزار و ۳۷۳واحد مسکونی در استان تهران تکمیل و به بازار عرضه شد، از کل این واحدها تنها ۲۸واحد متراژی کمتر از ۵۰مترمربعی داشتند و تقریبا ۳۰۰واحد نیز متراژی ۵۰ تا ۶۰مترمربعی داشته‌اند. به این ترتیب سهم ریزمتراژهای کمتر از ۶۰مترمربعی از خانه‌های تازه تاسیس عرضه شده به بازار مسکن پایتخت در سال گذشته تقریبا ۰٫۵درصد بود. عرضه ۰٫۵درصدی واحدهای نقلی در شرایطی که عمده تقاضای فعلی در معاملات مسکن در بخش ریزمتراژها معطوف شده، نشان از عدم تطبیق سیاستگذاری با شرایط حاکم بر بازار دارد.
جانمایی TODها درست است؟
اصلاح ضوابط ساخت‌وساز به‌نحوی که امکان احداث واحدهای ریزمتراژ مهیا شود، خواسته قدیمی مردم، سازندگان و حتی کارشناسان از مدیریت شهری است. در شرایط کنونی مدیریت شهری درصدد برآمده تا رفع موانع ساخت واحدهای ریزمتراژ را با مفهوم TOD ترکیب کند. TOD به مفهوم توسعه شهر مبتنی بر حمل‌ونقل عمومی است؛ شهرداری تهران درصدد است که به ساخت خانه‌ها ریزمتراژ با مساحت حداقل ۳۵مترمربعی براساس دسترسی به ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی مجوز بدهد. در این خصوص ۸۱نقطه از شهر تهران نیز شناسایی شده که همگی اطراف ایستگاه‌های حمل‌ونقل عمومی و عمدتا مترو واقع شده‌اند و قرار است که برای ساخت واحدهای ریزمتراژ مجوز بگیرند.
در این اصلاح قرار است که الزام تامین ۱۰۰درصدی پارکینگ، ۳۰ تا ۵۰درصد کاهش یابد. به‌عنوان مثال در یک واحد ۱۰واحدی امکان تامین ۷ یا ۵پارکینگ بر اساس موقعیت منطقه در نظر گرفته شده است. این موضوع امکان احداث واحدهای ریزمتراژتر را به سازندگان می‌دهد. اگرچه طرح به شکل کلی درست و جذاب به‌نظر می‌رسد، اما مشمول ایراداتی نیز می‌شود. در نقشه TOD طراحی‌شده برای تهران که در کمیسیون ماده۵ نیز به تصویب رسیده و منتظر مطرح شدن در شورای عالی شهرسازی و معماری است، اشکال تمرکزی به چشم می‌خورد. درحالی‌که عمده تقاضای ریزمتراژها مربوط به مناطق جنوبی پایتخت است، اما در هیچ نقطه‌ای از مناطق ۲۰، ۲۱، ۱۶، ۱۷ کاندیدای ساخت‌وساز ریزمتراژ نیست. این در حالی است که در دو منطقه ۶ و ۷ تهران که تمرکز واحدهای اداری و تجاری است، ۱۹ نقطه به‌عنوان تبدیل به TOD در نظر گرفته شده و قرار است که امکان ساخت‌وساز ریزمتراژ به آنها داده شود.
با توجه به قیمت بالای مسکن در این ۲منطقه اداری شهر، ساخت‌وساز ریز متراژ در این مناطق لزوما باعث نمی‌شود تا بخش بیشتری از مردم صاحب مسکن ملکی در استطاعت شوند. منطقه۱۹ تنها یک محل برای تبدیل به TOD و در مناطق ۴ و ۵ به‌عنوان مناطق اصلی سکونتی شهر مجموعا ۵نقطه به‌عنوان TOD در نظر گرفته شده است. منطقه۹ به‌عنوان یکی از محلات قدیمی تهران نیز فاقد نقطه‌ای برای تبدیل به TOD است. البته در منطقه۱۲ به‌عنوان یکی از کانون‌های اصلی بافت فرسوده، ۱۲نقطه برای تبدیل به TOD در نظر گرفته شده است. بنابراین این موضوع یکی از نقاط قوت نقشه تدوین شده است که حتی می‌تواند به نوسازی بافت فرسوده منطقه۱۲ کمک کند. با توجه به زمان‌بر بودن تصویب و اجرای این طرح، امید چندانی به آغاز ساخت‌وساز واحدهای کوچک مقیاس با رفع موانع موجود از مسیر TOD نیز وجود ندارد و بنابراین فعلا نباید منتظر افزایش عرضه واحدهای کوچک‌مقیاس بود.
ارسال نظر شما
مجموع نظرات : 0 در انتظار بررسی : 0 انتشار یافته : ۰