۶ سوخت‌رسان تورم مسکن

دستگاه‌‌های دولتی خدمات‌رسان شهری برای جبران کسری‌های مالی خود در دولت، یک فشار هزینه‌ای «کمرشکن» به بخش مسکن و ساختمان را آغاز کرده‌اند تا جایی که سهم پول‌هایی که آنها از سازندگان و سرمایه‌گذاران ساختمانی برای «ارائه خدمت» دریافت می‌کنند، از ۱۰درصد کل هزینه ساخت خانه به ۳۰درصد جهش کرده است. نمایندگان هفت تشکل ساختمانی از شهرهای مختلف کشور در جلسه‌ای مشترک با متولی بخش مسکن در دولت، با شرح «کارنامه اعمال ادارات بیمه، مالیات، آموزش‌وپرورش، آب‌ و برق و همچنین شهرداری‌های کلان‌شهرها در مواجهه‌شان با تولید مسکن»، نقش این دستگاه‌ها را که در حالت طبیعی باید «خدمات‌رسان» به مردم و سرمایه‌گذاران مولد باشند «سوخت‌رسان تورم مسکن» توصیف کردند.

پیش‌تر سازنده‌های مسکن با سه ابرچالش رکودساز در حوزه تولید خانه دست به گریبان بودند؛ سقوط قدرت خرید خانوارها، صعود تورم ساخت و ریسک جنگ که برآیند این مدل «محاصره تولید» به رکود تورمی بخش ساختمان و سرایت آن به بازار خریدوفروش آپارتمان منجر شده بود. اما ساخت‌وسازهای۱۴۰۵ علاوه بر تحمل هزینه‌های آن محاصره، در حال پرداخت «فاکتورهای هزینه‌های یکسری دستگاه‌های دولتی و عمومی» نیز شده است. ارقامی که دستگاه‌های خدمات‌رسان از سازنده‌ها برای صدور مجوز تولید یا ارائه خدمات سکونتی شهری طلب می‌کنند، کاملا در تضاد با «هدف تعریف‌شده در دولت برای حمایت از تولید مسکن ارزان» است.

انصراف از ساخت مسکن به‌خاطر «حق‌ انشعاب»

فصل مشترک گلایه تولیدکنندگان مسکن، پرواز «حق انشعاب» برق و آب‌وفاضلاب در سال جاری است. هزینه خرید انشعابات در پروژه‌های ساخت مسکونی در شهرها نسبت به ۲سال گذشته ۵۵۰درصد افزایش یافته است. در تهران رقمی که انبوه‌سازان فقط برای خرید حق‌انشعاب برق در یک پروژه مسکونی پرداخت می‌کنند معادل ۲برابر «کل سرمایه‌ مورد نیاز برای ساخت شبیه همان پروژه در سال ۹۹» است که نشان‌دهنده «ابعاد رشد» هزینه‌های حاشیه‌ای تولید مسکن است. این رقم برای حق انشعاب آب نیز تا  هزینه کامل ساخت  یک پروژه مسکونی افزایش یافته است. دستگاه دولتی در برخی شهرها به برخی سازنده‌‌ها اعلام می‌کند، در صورتی که مقیاس پروژه مسکن‌سازی بیش‌از ۵۰واحد باشد، کل هزینه تامین برق آن با سرمایه‌گذار است.

«مالیات‌ستانی» از تورم تولید

دولت فرمول دریافت مالیات از فروش سازنده‌های مسکن را مطابق آنچه تشکل‌های ساختمانی اعلام می‌کنند، به شکل چراغ‌خاموش تغییر داده است. تا پیش‌از این، مالیات بر ساخت و فروش مسکن به صورت «رقم مقطوع» محاسبه و دریافت می‌شد؛ اما امسال مالیات‌ستانی براساس «مالیات معادل ۲۵درصد سود سازنده در پروژه ساختمانی» محاسبه و انجام می‌شود. «خطای دید» در این فرمول،‌ «حساب‌کردن تورم زمین و تورم ساخت» به‌عنوان «سود تولید» است. سازنده‌ها با اشاره به «روند رشد قیمت زمین در طول حدود ۲سال ساخت‌وساز» و همچنین «رشد هزینه ساخت»، معتقدند: آنچه به‌عنوان مابه‌التفاوت ارزش نهایی ساختمان ساخته‌شده و رقم اولیه سرمایه‌گذاری توسط عوامل مالیاتی به‌عنوان عایدی سازنده مسکن محاسبه می‌شود، ترکیبی از تورم و حاشیه‌سود واقعی است و با این مدل مالیات‌گیری، سرمایه‌گذار ساختمانی عملا ۲بار متحمل پرداخت هزینه‌‌های «تورم» می‌شود.

رقیب دولتی «عوارض شهرداری» در ساخت‌ مسکن

سازنده‌ها براساس اجرای نادرست قانون مربوط به «حق بیمه کارگر ساختمانی»، باید معادل ۲۷٫۵درصد کل پولی را که به شهرداری برای دریافت پروانه ساختمانی پرداخت می‌کنند به‌صورت نقد به تامین‌اجتماعی بپردازند تا مجوز نهایی تولید مسکن را بتوانند دریافت کنند. نکته طنز «پرداختی سازنده‌های مسکن به تامین اجتماعی»، فاصله نجومی «حق بیمه کارگر ساختمانی» بین بالاشهر و پایین‌شهر است. چون  «حق‌بیمه» ضریبی از عوارض فروش تراکم و تغییرکاربری (عوارض‌های شهرداری) است و چون این عوارض در مناطق گران شهرها با ضریب بیشتری نسبت به مناطق ارزان از سرمایه‌گذاران ساختمانی دریافت می‌شود، در نتیجه «حق بیمه کارگر» نیز برای پروژه مسکونی در شمال تهران ۱۶برابر جنوب شهر است.

این در حالی است که هر دو کارگر تقریبا به یک میزان کار می‌کنند و به یک میزان دستمزد دریافت می‌کنند و حتی بیمه آنها نیز با فرمول برابر برایشان اعمال می‌شود. ارتزاق بودجه دستگاه‌های خدمات‌رسان از بازار تولید مسکن به حوزه ساخت مدرسه نیز سرایت کرده است. در برخی شهرها، شرط سرمایه‌گذاری ساختمانی برای تولید بیش از ۲۰واحد مسکونی در یک پروژه، «تامین هزینه‌های احداث مدرسه» در محله محل ساخت پروژه تعیین شده است.

تورم دولتی مسکن را چه کسی پرداخت می‌کند؟

هر اندازه افزایش هزینه ساخت مسکن، چه از محل «تورم تولید» و چه «تورم دولتی ناشی از تعریف هزینه‌های جدید توسط دستگاه‌های خدمات‌رسان»، به قیمت فروش مسکن منتقل  ‌شود، هزینه نهایی را خریداران پرداخت خواهند کرد. در حال حاضر سازنده‌های بخش‌خصوصی معتقدند، هزینه ساخت یک مترمربع بنای مسکونی به بالای ۵۰‌میلیون تومان رسیده که حدود ۱۵‌میلیون تومان آن مربوط به «عوارض شهرداری، بیمه، مالیات و پول‌های دریافتی دستگاه‌های خدمات‌رسان» است. این نسبت ۳۰درصدی «هزینه‌‌های مجوز» به کل هزینه ساخت، تا اواخر دهه ۹۰ زیر ۱۰درصد بود. کسری بودجه دولت در سال‌های اخیر دستگاه‌ها را به سمت «تعریف منابع جدید درآمدی» سوق داده اما در این مسیر یک انحراف هم صورت گرفته و آن، «متورم‌سازی بازار سرمایه‌گذاری مولد» و مایوس‌ ساختن تولیدکنندگان بوده است.

چشم‌انداز قیمت مسکن از لنز «هزینه تولید»

علاوه بر اینکه هزینه ساخت‌ مسکن از محل «دریافتی دستگاه‌های دولتی» متورم شده، هزینه تولید مصالح‌ساختمانی پرمصرف همچون سیمان و فولاد نیز باز تحت‌تاثیر «رفتار دستگاه‌ها» رو به صعود است. صنایع فولاد و سیمان در حال حاضر به‌خاطر «محدودیت دسترسی به انرژی» به ترتیب با ۶۰درصد ظرفیت و ۸۰درصد ظرفیت مشغول تولید هستند. به آنها همچنین اعلام شده برای فصل تابستان برای «جلوگیری از ناترازی بیشتر برق» باید تولید را به حداکثر ۳۰ درصد ظرفیت کارخانه کاهش دهند. نگرانی تولیدکنندگان مصالح‌ساختمانی برای «ادامه تولید در تابستان و زمستان سال جاری» در سطح بالایی قرار دارد. محدودیت تولید در این صنایع باعث «شارژ تورم ساخت مسکن» در میان‌‌مدت می‌شود. طی یک‌سال گذشته، متوسط هزینه ساخت مسکن فقط از محل رشد قیمت مصالح‌ساختمانی، ۹۶درصد بوده که با توجه به نبود قدرت خرید مسکن در بازار فروش، حاشیه‌سود تولیدکننده را به حدود ۳۰ درصد کاهش داده است.

فعالان ساختمانی از وزیر راه‌وشهرسازی خواسته‌اند، درباره «موانع تولید مسکن» که برخی دستگاه‌های دولتی آن را بنا کرده‌اند، در شورای عالی مسکن، هشدارهای لازم را بدهد تا در شرایطی که خانه‌اولی‌ها حداقل ۲۰ تا ۳۰ سال باید منتظر بمانند و همچنین پیش‌خریداران مسکن‌ملی برخلاف وعده‌های روز اول طراحان این طرح به جای چند ۱۰‌میلیون باید چند ۱۰۰‌میلیون تومان پرداخت نقدی داشته باشند، دست‌کم اوضاع از اینکه هست بدتر نشود. آنها معتقدند، ماموریت‌ها در دولت برای «حمایت از دسترسی به مسکن مناسب»، ضد و نقیض است؛ از یک طرف وزارت راه‌وشهرسازی برای تسهیل تولید مسکن ارزان سیاستگذاری می‌کند؛ اما از طرف دیگر برخی وزارتخانه‌ها با تصمیمات‌ و رویه‌های سیستمی‌ خود بر ضدتولید مسکن ارزان عمل می‌کنند.