نقشه دولت برای توسعه مسکن/ زمین بیشتر، زیرساخت کامل‌تر

بر اساس جدیدترین آماری که وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده ۹۲۰ هزار واحد مسکن ملی به مرحله ساخت رسیده، برای ۷۶۳ هزار واحد مسکونی پروانه صادر شده و ۴۹۹ هزار واحد به مرحله اسکلت رسیده است. با این حال یکی از چالش‌های مهم در این زمینه، تامین زمین قابل سکونت و اجرای زیرساخت‌های لازم برای زندگی است. دولت می‌گوید در تحویل واحدها حتما باید ملزوماتی مثل انشعابات و خدمات روبنایی و زیربنایی رعایت شود؛ مساله‌ای که بعضا در دوره‌های قبل توجه چندانی به آن نمی‌شد.

حبیب‌الله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی در روزهای اخیر با تشریح عملکرد دولت در حوزه تأمین زمین اعلام کرده است که در سال ۱۴۰۴ بیش از ۳۰ هزار هکتار به اراضی سکونتی کشور اضافه شده است.

بر اساس آمار ارائه‌شده از سوی وی، میزان افزایش اراضی سکونتی در سال‌های ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۳ به ترتیب حدود ۱۸، ۲۶، ۴۳ و ۴۵ هزار هکتار بوده است. به این ترتیب، سیاست توسعه اراضی سکونتی در سال‌های گذشته ابعاد قابل توجهی داشته، اما اکنون مسئله اصلی از افزایش مساحت زمین به تبدیل زمین به پروژه قابل ساخت تغییر کرده است.

طاهرخانی تأکید دارد که زمین پیش از واگذاری باید از نظر مالکیت و امکان انتقال تعیین تکلیف شود، طرح شهرسازی روی آن قرار گیرد و عملیات آماده‌سازی به اندازه‌ای پیش برود که امکان تأمین خدمات زیربنایی وجود داشته باشد.

از این منظر، صرف اعلام یک قطعه زمین به‌عنوان زمین مسکن نمی‌تواند به معنای ایجاد یک واحد مسکونی جدید باشد؛ چرا که فاصله میان زمین خام و خانه قابل سکونت، مجموعه‌ای از اقدامات حقوقی، شهرسازی، عمرانی و خدماتی را دربرمی‌گیرد.

بر اساس گزارش معاون وزیر راه و شهرسازی، در دولت چهاردهم ۹۶ هزار واحد زمین به شکل انفرادی و گروهی واگذار شده و بیش از ۷۵ هزار واحد زمین نیز در قالب قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت تخصیص یافته است.

همچنین نزدیک به ۵۰ هزار واحد زمین برای تأمین مسکن محرومان در اختیار بنیاد مسکن انقلاب اسلامی قرار گرفته است. در مجموع، تاکنون حدود ۱۱۵ هزار واحد زمین در چارچوب قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت واگذار شده که بیش از ۷۵ هزار واحد آن در دو سال اخیر بوده است. در بخش روستایی نیز ۳۲ هزار واحد زمین جدید و برای ایثارگران ۳۴ هزار قطعه زمین واگذار شده است.

با وجود این ارقام، نکته‌ای که در اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی پررنگ شده، تغییر نگاه از «تعداد زمین واگذارشده» به «تعداد زمین آماده ساخت» است؛ چرا که تجربه طرح‌های مختلف مسکن نشان داده است فاصله میان اعلام ظرفیت زمین تا آغاز عملیات ساختمانی می‌تواند طولانی باشد.

۵۶ هزار هکتار زمین در حال آماده‌سازی

علی نبیان، معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل سازمان ملی زمین و مسکن، نیز از آماده‌سازی بیش از ۵۶ هزار هکتار زمین برای اجرای طرح‌های حمایتی مسکن خبر داده است.

به گفته وی، بخش قابل توجهی از پروژه‌های آماده‌سازی از مرحله نخست عبور کرده‌اند و در برخی مناطق عملیات وارد مرحله دوم شده که شامل اقداماتی مانند اجرای جوی، جدول و آسفالت است.

پیش از این نیز نبیان اعلام کرده بود که بیش از ۵۱ هزار هکتار زمین برای طرح‌های مسکن آماده‌سازی شده و برای این منظور بیش از ۱۹ هزار میلیارد تومان اعتبار تأمین شده است. همچنین در سال ۱۴۰۴ بیش از ۱۱ هزار میلیارد تومان از مطالبات پیمانکاران حوزه آماده‌سازی زمین پرداخت شده است.

این ارقام نشان می‌دهد که یکی از بخش‌های مهم سیاست زمین در دولت چهاردهم، حرکت از «تأمین زمین» به سمت «آماده‌سازی اراضی» است؛ مرحله‌ای که به‌دلیل هزینه بالای اجرای زیرساخت‌ها، در برخی مناطق به یکی از چالش‌های اصلی طرح‌های مسکن تبدیل شده است.

هزینه آماده‌سازی تا چند برابر هزینه ساخت

فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، درباره همین موضوع تأکید کرده است که هزینه آماده‌سازی برخی زمین‌های نهضت ملی مسکن چندین برابر هزینه ساخت واحد مسکونی است.

وی همچنین گفته است در برخی مناطق به دلیل شرایط توپوگرافی، هزینه آماده‌سازی زمین بسیار بالا می‌رود و حتی ممکن است از هزینه ساخت واحد مسکونی بیشتر شود؛ موضوعی که نشان می‌دهد هر زمینی را نمی‌توان صرفاً به دلیل در اختیار داشتن مالکیت دولتی یا امکان الحاق به محدوده، ظرفیت آماده ساخت مسکن تلقی کرد.

در واقع، انتخاب محل زمین می‌تواند مستقیماً بر قیمت تمام‌شده مسکن اثر بگذارد. زمینی که از شبکه آب، برق، فاضلاب، راه دسترسی و خدمات عمومی فاصله زیادی دارد، برای تبدیل شدن به یک شهرک مسکونی به منابع قابل توجهی نیاز خواهد داشت.

از همین رو، سیاست زمین اگر بدون توجه به هزینه آماده‌سازی دنبال شود، ممکن است در مرحله نخست آمار واگذاری را افزایش دهد، اما در مراحل بعدی با مشکل تأمین منابع برای آماده‌سازی و ایجاد زیرساخت مواجه شود.

زمین بدون آب و برق، خانه نیست

یکی از محورهای مورد تأکید طاهرخانی این است که ثبت‌نام و ایجاد تعهد برای زمینی که هنوز امکان آغاز عملیات ساخت در آن وجود ندارد، می‌تواند به جای حل مشکل مسکن، تعهد جدیدی برای متقاضی ایجاد کند.

این مسئله به‌ویژه در پروژه‌های بزرگ مسکن اهمیت بیشتری دارد. تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که اجرای عملیات ساختمانی بدون هماهنگی همزمان با دستگاه‌های خدمات‌رسان می‌تواند باعث شود واحدها از نظر فیزیکی پیشرفت کنند، اما امکان سکونت واقعی در آنها فراهم نشود.

به همین دلیل، سیاست جدید وزارت راه و شهرسازی بر این مبنا قرار گرفته که در شهرهایی که زمین تأمین و آماده‌سازی شده و متقاضی واجد شرایط نیز وجود دارد، ثبت‌نام و واگذاری انجام شود. در حال حاضر در حدود ۴۰ شهر کوچک و متوسط امکان ثبت‌نام فراهم شده و در روستاها نیز حدود ۲۵۰ تا ۳۰۰ هزار واحد زمین تأمین شده است.

۷۶۸ پروژه خدماتی در کنار ساخت مسکن

اهمیت زیرساخت و خدمات روبنایی تنها به آب و برق محدود نمی‌شود. مدارس، مساجد، کلانتری‌ها، مراکز خدماتی و سایر فضاهای عمومی نیز بخشی از الزامات سکونت در سایت‌های جدید مسکن هستند.

نبیان اخیراً از مشارکت سازمان ملی زمین و مسکن در احداث بیش از ۷۶۸ طرح خدماتی شامل مدرسه، مسجد و کلانتری در مناطق تحت پوشش مسکن حمایتی خبر داده است.

این موضوع نشان می‌دهد که نگاه جدید به تأمین زمین، در حال حرکت از مدل «زمین برای ساخت واحد» به مدل «زمین برای ایجاد سکونتگاه» است؛ مدلی که در آن، مسکن تنها ساختمان نیست و مجموعه‌ای از زیرساخت‌ها و خدمات باید همزمان با آن شکل بگیرد.

شروع آزمون سیاست جدید مسکن

در نهایت، آمار الحاق ده‌ها هزار هکتار زمین به محدوده‌های سکونتی، واگذاری صدها هزار قطعه و آماده‌سازی ده‌ها هزار هکتار، زمانی می‌تواند به نتیجه ملموس برای بازار مسکن منجر شود که این ظرفیت به ساخت واحد و تحویل خانه قابل سکونت تبدیل شود.

در شرایطی که دولت با محدودیت منابع مالی و هزینه بالای آماده‌سازی زمین مواجه است، انتخاب محل مناسب، اولویت‌بندی پروژه‌ها و تأمین همزمان زیرساخت‌ها اهمیت بیشتری پیدا می‌کند.

به این ترتیب، مرحله بعدی سیاست زمین را باید نه در تعداد هکتارهای الحاق‌شده، بلکه در تعداد زمین‌هایی سنجید که از مرحله مالکیت و طرح شهرسازی عبور کرده، آماده ساخت شده و در نهایت به واحد مسکونی قابل سکونت تبدیل می‌شوند.

مسئولان وزارت راه و شهرسازی نیز بر همین اساس تأکید دارند که هدف صرفاً افزایش آمار واگذاری زمین نیست؛ بلکه زمین زمانی ارزشمند است که به ساخت مسکن و در نهایت خانه‌دار شدن جامعه هدف منجر شود.